A qui incombent les travaux de réparation et d’entretien dans une boutique de location ?

La loi 2014-626, votée le 18 juin 2014 répartit entre le locataire et le preneur l’obligation de prendre en charge les travaux à réaliser dans les locaux commerciaux des baux renouvelés ou conclus depuis le 05 novembre 2014. Les parties doivent s’y conformer lors de la négociation du bail. La loi clarifie également l’obligation de prendre en charge les aménagements imposés par l’administration pour la mise aux normes de la structure.

La répartition des travaux dans les locaux commerciaux entre le bailleur et le locataire.

Les tâches à effectuer par le locataire

Conformément à l’article R 145-35 du code de commerce, le bailleur est responsable du paiement des charges énumérées ci-dessous.

  • Les frais occasionnés par les réparations importantes, c’est-à-dire les travaux sur les murs principaux, les voûtes et les toitures, les poutres des murs porteurs, les clôtures (liste incluse dans l’article 606 du code civil).
  • Les frais d’interventions dues à des cas de force majeure (tremblement de terre ou aléas climatiques, inondations, etc. ) ou à la délabrement de l’immeuble ou à la mise aux normes de l’immeuble lorsqu’ils sont considérés comme des réparations importantes. La reconstruction pour mise aux normes est une exigence d’un texte législatif ou réglementaire pour des questions de sécurité, de santé ou d’assainissement.

Il est important de savoir que toute clause du bail qui impose au locataire le coût des réparations importantes est considérée comme non écrite. Le propriétaire est tenu de fournir des informations au locataire. Il est tenu de fournir une liste exacte et complète de toutes les charges : impôts, taxes et autres charges selon leur catégorie et de mentionner leur répartition dans le contrat de bail ou en annexe. Si l’immeuble abrite plusieurs locataires, il doit se conformer à l’article 145-40-2 du Code de commerce, préciser les charges et les coûts des travaux de chaque locataire sur le local commercial en fonction de la surface qui est occupée par chacun.

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A la fin du bail, et tous les trois ans, le locataire doit établir un rapport sur les rénovations effectuées pendant cette période. Il doit également calculer le coût de ces rénovations et une estimation des réparations à prévoir pour les trois prochaines années ainsi que le budget. Ces documents doivent être fournis au locataire dans les deux premiers mois de l’échéance de chaque période triennale. Si le locataire en fait la demande, le bailleur doit fournir tout document permettant d’expliquer le coût de ces travaux, conformément à l’article R 145-37 du Code de commerce.

Les travaux à effectuer par le locataire

Les tâches à effectuer par le locataire sont les réparations ou l’entretien régulier du bien, y compris l’entretien des installations qui sont à l’usage personnel du locataire : peinture, portes extérieures, volets, revêtements de sol, fenêtres plomberie, équipements électriques partie des frais d’entretien, etc.

Pour rappel Les grosses réparations sont toujours à la charge du locataire. Aucune clause ou contrat du bail commercial ne peut y faire obstacle. En revanche, d’autres frais pourront être mentionnés dans le bail comme étant à la charge exclusive du locataire. Avant de signer ou de renouveler votre bail, il est recommandé de vérifier la répartition des frais de réparation qui sont inclus dans le contrat.